物业公司管理规章制度5篇

每一家用人单位都会有自己专门的规章制度，企业的一些规章制度中的条款需及时调整。规章制度的内容都是企业文化的组成部分，每一个公司建立一套规章制度是很必要的，什么样的规章制度算得上是高质量的呢？希望这份“物业公司管理规章制度”能够满足您的期望，感谢您的使用愿我们携手前行！

物业公司管理规章制度(篇1)

（一）修理电气设备，应聘请持证的合格技师。

（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总制、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。

（三）如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。

（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。

（五）公共使用的电力设备，如：电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理。

（六）接到供电公司通知停电时，应即帖出通告，清楚列明日期、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。

（七）经常检查、保养弱电系统，如：大厦与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即修理。

（八）在大厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统。

（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置杂物。

（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。

物业公司管理规章制度(篇2)

应急处理流程

事故发生

当事人或发现者上报情况

值班室或监控室对上报事件进行判断

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向物业服务公司报告

接待处通知相关单位或人员

物业项目服务申请外援处理中心自行处理（110 120 119)

物业项目服务中心保障|工程部进入现场进入环境维护部门，协助政府相关部门进行维护和环境维护处理，调查事件原因

物业项目服务中心成立事件报告

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备案

消防管理制度

（1）消防安全教育培训制度

1.每年通过设立消防知识宣传栏、知识竞赛等方式，提高全体员工的消防安全意识。

2.定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，依法控制火灾。

3.各部门要根据岗位特点开展消防安全教育培训。

4.对消防设施的维护和使用，应当进行现场演示和培训。

5.对新员工进行岗前消防培训，考试合格后上岗。

6.员工因工作需要转业前，必须进行再教育培训。

7.消控中心等特殊岗位应当经过专业培训，考试合格，持证上岗。

（二）消防巡查巡查制度

1、落实分级消防安全责任制，岗位消防安全责任落实巡查制度。

2.消防工作集中管理职能部门对社区进行日常消防巡查。 每月对社区进行一次防火检查，并审查和跟踪改进情况。

3.检查中发现火灾隐患的，检查人员应当填写消防检查记录，并要求有关人员按规定在记录上签字。

4.检查部门应当及时将检查情况通知被检查部门，各部门负责人应当每天通知消防安全检查。发现火灾隐患，应及时整改。

5.对检查中发现的火灾隐患未及时整改的，按照奖惩制度进行处罚。

（3）安全疏散设施管理制度

1。社区应保持疏散通道和安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在影响疏散的安全出口或疏散通道上设置栅栏等障碍物。

2.应当按照规范设置符合国家规定的消防安全疏散标志和应急照明设施。

3.防火门、消防安全疏散标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施应保持正常状态，并定期检查、检测、维护和保养。

4.严禁在业务或工作期间锁定安全出口。

5.严禁在业务或工作中关闭、遮盖或遮盖安全疏散标志。

（4）消防控制中心管理系统

1.熟悉并掌握各种消防设施的性能，确保在灭火过程中操作有序、准确、快速。

2.做好消防值班记录和交接记录，处理火灾报警电话。

3.按时换班。 做好值班记录、设备状况、事故处理等交接手续。

4.发现设备故障时，应及时报告，并通知有关部门及时修复。

5.除工作需要外，不得使用消防中心内部电话，非消防中心值班人员不得进入消防中心值班室。

6.值班期间不得在消费控制中心吸烟、睡觉、看书、看报。

7.发现火灾时，按照消防预案迅速处理，并拨打119通知公安消防部门，并向部门主管报告。

3电梯巡检系统

1．落实质量技术监督局有关文件，结合实际制定日常检验制度。

2.电梯安全管理人员每天对电梯进行检查，认真填写检查记录，不能处理的及时处理，并及时报告维修单位主管人员解决，

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3.配合维保单位对电梯进行日常维护，确保电梯正常使用，符合标准要求。

4.从每天早上 8:00 开始，每两个小时进行一次检查。检验内容： （1）“检验合格标志”经检验合格后进行检验。 （2）呼叫板上的所有按钮齐全有效；

（3）乘客须知应告知乘客乘车过程中的注意事项； (4) 警铃有效；

（5）门内防夹人装置有效； (8) 应急救援工具齐全，并放置在方便的位置。

安检系统

1．值班人员应定期检查小区内外，每两小时一次，熟悉所有消防、

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4 安全等设施。如发现小区设施有损坏或有潜在危险，应立即通知技术部门进行枪支维修，并及时通知主管，确保小区内所有设施正常运行。

2.日常巡查范围包括小区公共区域、门厅、电梯、楼梯等、小区停车场、周边公共区域，可分为上午和下午不同的内容。检查，日常检查的内容要重点突出。

三、每天中午和晚上下班后，检查下社区各楼层是否有疏漏，树立节能意识，随意关闭电源。

第四，夜间巡逻时，记录巡逻地点，避免走神或偷懒。

5.如果业主在检查楼层时发现门没有锁好，应按应急处理程序进行处理，并通知相关业主确定是否存在人为疏忽或其他原因。 .

六。在检查过程中（如漏水、渗水或冒烟等），应立即向物业服务中心报告，安排工作人员进行紧急抢修，防止小区受损。失去更多。

7.如果发现可疑人员在社区游荡、随意发布广告或其他可疑情况，应立即上前了解和清理，必要时记录其个人资料，以防不测。

8.检查或工作中发现的问题要及时处理，不能处理的要及时报告。

9.业主提出加强管理、提高服务质量的合理建议，应及时记录，在部门会议上提出，同时向上级领导汇报。 .

10.值班人员应注意记录和处理检查结果，了解处理情况并记录结果，如记录两次以上仍未解决，应及时向主管报告。

保洁员岗位职责及工作标准

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1．保洁员岗位职责：

1．严格遵守物业服务中心的各项规章制度。

2。提供文明服务，待人有礼，注意保持个人形象，树立良好形象。

3.全心全意，服从安排，在规定时间内保质保量，按照工作标准完成各区域的保洁工作。

4.遵守考勤制度，准时上下班，不迟到、早退，不下班，工作时间不做个人工作，不做与工作无关的事情。

5.发扬互助精神，支持同仁的工作。有紧急保洁任务时，必须服从跨责任区保洁任务的指挥。

6.如在清洗过程中发现跑偏、跑偏、漏水、设备设施损坏、故障等异常现象，及时向主管或主管报告，并有义务进行监督或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。

7.妥善保管清洁工具和用品，不得丢失或人为损坏，清洁工具和用品不得被他人私自使用或带回家使用，如损坏或丢失工具按价格赔偿。

8.拾取黄金并非无知，发现的物品应立即交还或归还失主。

9.认真完成上级临时交办的其他任务。

二、工作要求及标准：

1.按要求着装，举止得体。

2.准时下班，不迟到不早退。

3.每天清扫责任区内的走廊和道路、绿化带和游乐设施一次，走廊必须每周拖地两次，不定时。巡逻。

4.各类标牌、路灯、草坪灯每周应擦拭一次。

5.保持地面无杂物和积水，设施设备上无浮灰，无蜘蛛网。

6.停止在责任区走廊内堆放、放置、张贴和停留。

7.负责区域内生活垃圾的清运。

8.负责对负责区域内的空置房屋进行监督，发现问题及时报告。

停车管理制度

为保障小区停车场的公共秩序和安全，特制定如下管理规定：

1.该停车场为社区居民和游客提供停放机动车辆的服务。凡进入小区地下停车场的车辆，均应遵守本规定。

二是所有有固定车位的车辆，应按规定及时缴费。

3。本车有固定车位的车辆，应办理“车辆综合险”。

四、进入场馆的车辆应主动出示停车证，并接受工作人员检查。

5.沿箭头指示方向行驶，不许按喇叭，停在指定车位，限速5公里。

6.在本停车场停放车辆的人员，应当负责维护停车场内各种交通标志和设备设施的完整性，并承担意外损坏责任。

七、服从车辆管理员的调度指挥，将车辆停放在指定地点。 有固定车位的车辆不得擅自停放在空位，不得干扰其他车辆的停放。

八、不要堵塞消防通道和进出车辆的路口。

9.停车使用的收费凭证、证件等票据为停车场所有，任何伪造均无效。一经发现将立即没收，并追究其责任。

10.禁止在场馆内试车、练习、修理车辆，禁止停放装载有毒、易燃易爆物品等危险品的车辆。 如有漏油等，必须清洗。

十一、保持停车场清洁卫生。车内垃圾应放入停车场指定容器内，不得在停车场内乱扔垃圾、吐痰、洗车等。停车场内不得装卸、存放货物。 10

2.严禁在现场添加、排放燃料和维修车辆。在特殊情况下，需要征得同意并采取相应的预防措施。

十三、场地内严禁游戏、赌博、喧哗、闹闹等不正当活动。

14.车辆停好后，关闭发动机，卷起车窗，锁好车门和后备箱，不要将贵重物品留在车内，必须随身携带停车场门禁卡。因违反本规定而造成的车辆损坏、附件及车内财物损失，堆场概不负责。

十五、未经同意，任何车主不得随意变更、转让车位。 车位要匹配，否则会自动放弃。

16.停车场管理员有权采取适当措施维护停车场秩序，处理停车场出现的问题。 10

7.不得刁难、侮辱或威胁园长履行公务。

18.本停车场仅提供停车服务，不承担因停车以外造成的损失赔偿的义务。 衷心希望各位车主和司机支持并积极配合停车场的管理工作。

保安员的职责

1 严格遵守和执行社区的规章制度。

2 值班时，必须着装整齐，端庄，文明执勤。随身携带并打开对讲机，确保通信畅通。

8 3 严格执行岗哨制度，严格遵守岗位纪律，必须做好巡查，勤检查，不离岗，不入岗，不睡觉，做事不擅自调岗，不准饮酒，不准看书看报，不准听半导体和电视机，不准使用扣押物品，严禁看守和偷窃。

4 恪守原则，公平行事，不打骂他人，说话要友好，按社区相关制度接待来访客人，礼貌回答客人的问题查询。

5 严格控制人员和货物的进出，维护小区秩序、业主安全，确保客人顺利安全进出。

6 熟悉小区安全防范措施，熟悉消火栓、灭火器材、报警器等安全报警设施的性能和使用。

7 认真做好工作记录，严格执行倒班制。

8 认真做好消防、防盗、安全防灾工作，发现隐患及时报告并协助处理。 9、观察社区内外的动向。如果发现各种违法犯罪分子，一定要勇于抓捕。一旦发生案件，要迅速保护现场，及时向物业服务中心和公安机关负责人报告，配合公安机关侦破案件。

10 加强自身建设，保安人员之间团结一致，互相关心，互相爱护，互相帮助，树立团结意识。

11 保持监控室、值班室整洁，每天打扫卫生。 12 服从领导安排，完成领导交办的任务。

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发电机房管理规定

1．发电机房门平时应锁好，钥匙由配电室值班人员管理。经批准的编外人员严禁进入。

2.配电室值班人员必须熟悉发电机组的基本性能和操作方法。发电机运行时，应定期检查 p>

3.经常检查发电机的机油油位和冷却水位是否符合要求。柴油箱内的油量应保持满足发电机在负载下8小时的油耗。 .

4.发电机每周空载运行一次，运行时间不超过15分钟。通常应将发电机置于自动启动状态。

5。一旦发电机开始运转，值班人员应立即到机房检查，启动鼓风机，检查发电机仪表各项指标是否正常。

6.严格执行发电机组定期维护保养制度，做好发电机组运行记录和维护保养记录。

7.定期清扫发电机房，保证机房和设备的清洁。 漏油漏水应及时处理。

8.加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好。

监控室值班制度

值班人员值班时应保持高度警惕和高度责任感，密切关注情况

10 安全观念，善于发现问题，认真做好值班记录。

2、交班时应清楚记录机器设备的使用情况及有无可疑情况。 3、消防及安防监控范围：小区所有楼层、公共区域、机房、楼梯间等，小区周边通道。

四班正常情况的记录主要有：

1各部分摄像监控头的切换时间，是否正常工作； 2 主要活动时间、进场人员情况； 3、记录观察到的周边部位的重点情况；

记录第五班的异常情况。记录时间、事件内容、人员等主要要求为：

1、对活动时间和范围内观察到的异常情况和可疑人员应详细记录，并与派出所取得联系根据情况。或有关部门，并采取必要措施；

2 其他时间和范围的观察（如夜间、无活动范围等） 及时联系有关部门，采取必要措施； 6、记录各地发生的事故和其他突发事件。 7、火灾及火灾报警应按《火灾报警操作规程》的要求进行记录。 8. 对值班期间接到的报警电话和可疑电话应进行记录。 9.与部门或其他部门合作，记录所开展的各项工作。

业主接待、投诉及回访制度

11 为规范投诉处理，确保业主的各类投诉得到及时、合理的解决，本管理制度特别制定

1接待人员在受理投诉时，必须严格遵守“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针，严禁争吵、争吵、争执。与居民争吵。

2 投诉定义。根据投诉事件的重要程度，将投诉分为重大投诉、重大投诉和轻微投诉。主要投诉：

（一）因公司原因对居民造成重大经济损失或人身伤害的投诉。

（2）指本公司承诺或在合同中提供的服务，但在执行或执行效果上存在明显错误，业主多次提出投诉仍未解决的。

（3）一个月内未得到合理解决的有效投诉。

重要投诉：因公司管理服务不力而引起的投诉。

轻微投诉：指因公司设施和管理水平有限，给居民生活、工作造成的轻微不便，但非人为因素的影响可以通过改进轻松解决。 3 投诉处理承诺

对于重大投诉，将在投诉受理后立即提交公司总经理处理。重要投诉应在投诉受理后一小时内转交主管或经理。轻微投诉应当在投诉受理后二日内或者住户要求的期限内解决。 4 投诉接待

接待员接到业主投诉后，首先代表被投诉部门向业主表示感谢，并立即在《家庭投诉表》中详细记录，其中包括：以下几点：：

(1)被投诉人或被投诉部门的名称。 （二）投诉事件发生的时间和地点。 （3）投诉

12关于事件的发生。

5 接到业主投诉时的注意事项

（1）请坐下，耐心聆听，不要反驳，如实记录。 （2）集中精力，及时与业主沟通，而不仅仅是记录。 （3）遇到无法自行解决的情况，必须及时通知服务中心主管出面解释。

6投诉处理流程

服务中心接待员会根据投诉内容在10分钟内将《家庭投诉表》发送至被投诉部门，在“投诉处理备案表》登记表明是重大投诉、重要投诉和轻微投诉。服务中心经理责成投诉部门负责人在规定时间内处理投诉问题；服务中心主管根据投诉处理情况通知相关人员安排回访。

工程维修员岗位职责

1 负责管理区域工程设备设施的前期介入工作、相关材料的交接验收、备案管理。

2负责区域公共设备设施的管理、运行、维护、维修、保养，并确保其处于良好状态

3负责区域水务管理、电、气等能源 合理消耗各种原材料的供应，以达到省钱、降低成本、尽可能节能降耗的目的。

13 4 负责各种网线、线路的维修、保养；负责区域楼宇设施的日常维护。 5、负责管理区域内通信和网络设备设施的正常运行。

6 强化安全意识，严格遵守操作规程，定期检查，确保管理区域内的设备不危及人身安全。

7 负责区域工程技术档案的管理。

8 负责管理区域共享设备设施的更新改造和预算方案的编制。 9 按要求填写工作记录。 10 完成领导交办的其他任务。

突发事件和突发事件的物业管理预案

（1）发生火灾时：

火灾并立即向物业管理处负责人报告。社区保安和现场工作人员必须立即灭火；如果火灾规模大，直接危及生命，迅速撤离危险区域，同时拨打119通知消防部门出动警力扑救，其他人员必须使用所有消防设施进行扑救并隔离。现场其他人员要坚守岗位，维护秩序，果断组织群众疏散疏散。

（2）发生停电（断水）事故时：

1值班人员立即启动随身携带的应急手电筒并通知其他工作人员启动应急照明设备，并告知各岗位人员坚守岗位、履行职责，严禁无关人员进入小区。 2.加强重点部位控制。现场人员应让摄像机靠近关键部位，防止坏人趁机破坏；同时，通知其他同事到现场，查明原因，实施紧急抢修，恢复照明和供水。

（3）一旦发生疾病和事故：立即向值班人员报告，并及时通知有关部门进行抢救。 社区各岗位工作人员要坚守岗位，加强秩序维护，其他情况要密切关注。

(4) 发生地震时：地震发生时，容易产生混乱。值班人员要迅速打开各个安全通道的大门，加强现场秩序和财产的维护，郑重送大家保持冷静。密码；以防止踩踏和拥挤，造成人员伤亡。同时，要迅速有序将人员疏散到安全区域，并询问有关部门地震情况，采取相应措施预防余震。

人事管理制度

为充分发挥人力资源的作用，真正做到人事编制合理、人才合理利用，使人事管理工作走上正常运转的轨道，特制定本制度。

1物业服务中心的人事管理在客服经理的具体领导下进行。 2 物业服务中心主管负责具体人员、劳动和培训。

3 员工应建立完整的人事档案，包括员工登记表、学历证书、身份证、获奖证书复印件等。

4 定期对员工绩效进行考核，根据实际情况提出晋升、奖惩方案，报总经理批准实施。

5 配合财务部提出公司员工的工资和奖金方案，经公司经理批准后报财务部实施。

15 6 物业服务中心主管具体负责员工招聘工作。各岗位因工作需要招聘人员，岗位负责人须向中心提出招聘方案，中心主管安排面谈、考察、使用。

7.物业服务中心招聘的人员原则上是每位员工试用期三个月，个别岗位只需要一个月，视具体情况而定。

物业服务条款及用眼服务礼仪礼仪标准

1.服务条款

文明礼貌，态度亲切，语气亲切，清晰的表达。你好！请进来；请坐下;请讲;对不起;请稍候;让你久等；请慢慢走；打扰一下。 2. 服务礼仪

着装整洁，佩戴服务标志，态度热情诚恳，举止文明大方。

1、在服务和操作过程中，保持干净整洁，穿干净的工作服和服务证；不留与身份不符的头发，不佩戴与服务无关的装饰品；家庭服务不允许穿拖鞋。

2名接待人员，热情招呼，主动打招呼；专心做好记录，给来访者一个满意或理解的答复。

3 上门服务，请先按门铃或敲门获得许可后再进门；完成工作后礼貌地离开。 4、当服务对象有意见或态度不好时，请耐心解释，以礼相待，不说伤害感情或不文明的语言。

16 客服人员岗位职责

1 协助客服经理制定服务中心规章制度，熟悉服务中心管理制度和收费标准.

2 受理和处理客户投诉，重要情况及时向领导汇报。 3、起草服务中心的日常文件、通知和统计报告。

4 收集物业检查报告，收集日常投诉记录，总结重点内容，上报服务中心经理。

5如遇紧急情况，及时向上级报告，协助处理善后事宜。 6 配合收银员收取物业服务费等费用。

7 定期整理物业的客户资料档案；负责装修档案、客户档案、服务中心文件档案的管理。

8 熟悉您物业的客户。 9 负责客户的入住和退房手续。 10 负责物业公钥的管理。 11、按时向客户发放各项费用的缴费通知。 12 完成上级交办的其他工作。

访客登记制度

17 为维护社区治安秩序，保障业主安全：有效控制违法犯罪分子，现规定如下制度社区访客登记：

1、设立来访登记处，由大门保安负责办理探访手续，建立探访登记岗位责任制。

2. 需要进入社区的访客，必须凭身份证办理登记手续，并征得业主同意方可进入社区。

3 访客离开时，必须在访客登记表上准确填写离开时间。

4、积极宣传参观须知和社区管理制度；发现被公安机关通缉或者有违法行为的，应当立即举报，并交公安机关处理。

5、严禁卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩卖毒品等违法犯罪活动。

物业公司管理规章制度(篇3)

（一）保安员的礼仪

1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。

2、特点

（1）保安礼仪以个人为支点。

（2）保安礼仪以尊敬为原则。

（3）保安礼仪以修养为基础。

（4）保安礼仪以美好为目标。

（5）保安礼仪以长远为方针。

3、保安员的行为举止

保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求：

（1）值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。

（2）坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。

（3）站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。

（4）行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。

（5）谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。

4、保安员的仪容卫生

（1）服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。

（2）上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡;要扣好领扣和领钩;如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。

（3）注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。

（二）物业管理常用的礼貌用语

1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等。

2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等。

3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等。

4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等。

5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等。

6、接听电话时：“您好，XXX管理处;请问有什么可以帮您的吗?”“请问您贵姓?”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗?”

“先生，您还有别的事吗?”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当?您能听清楚吗?谢谢您，再见。”

7、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗?谢谢您，再见。”

8、用户电话投诉时：“您好!XXX物业管理服务处。请问您是哪户的业主（哪家公司）?先生，请问您贵姓?请告诉我详情，好吗?对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在XXX时间给您答复。请问怎样与您联系?您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”

9、用户来访投诉时：“先生，您好!请问我能帮您什么忙吗?先生，请问您贵姓?您能把详细情况告诉我吗?对不起，给您添麻烦了。”

如职权能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”

10、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在XXX时间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。”

（三）保安员的考核标准

1、目的

为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。

2、考核办法

（1）物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。

（2）考核实施实行扣分罚款制。

（3）在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。

（4）考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。

（5）保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理。

（6）对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。

3、考核内容及扣分标准。

（1）不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分。

（2）不请假、无故矿工扣4分;并扣除当天工资，三次以上者予以辞退。

（3）在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分。

（4）交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分。

（5）对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分。

（6）在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分。

（7）不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分。

（8）在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退。

（9）在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分。

（10）在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分。

（11）严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分。

（12）认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队。

（13）在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分。

（14）在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分。

（15）在当班中带酒气上岗扣5分。

（16）当班中饮酒扣l0分，并予以辞退。

（17）在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分。

（18）对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分。

（19）在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分。

（20）在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分。

（21）在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍。

（22）对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分。

注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

（四）保安员的聘用

1、保安员的招聘原则

（1）统一标准原则

在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。

（2）公开招聘原则

为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。

（3）择优录用原则

在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。

2、保安员招聘的条件和标准

根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：

（1） 18周岁以上，55周岁以下的中国公民。

（2）身体健康。

（3）遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。

（4）初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。

（5）经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。

3、应聘保安员应出具的证明材料

凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：

（1）本人有效的身份证件。

（2）户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。

（3）《保安员资格证》。

（4）有效的学历或者专业技术资格证书。

（5）有关法律、法规规定的其他证明。

4、招聘保安员的程序

招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。

（1）确定招聘人数和招聘条件

保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。

（2）发布招聘公告或启示

为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。

（3）进行面试、目测、体检

报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。

（4）进行文化和智力测验

这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。

（5）政审、录取

对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。

（6）签订聘用合同

凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。

（7）试用期的考察

在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。

物业公司管理规章制度(篇4)

物业管理公司规章制度汇编

前言

为加强管理处的正规化管理，加强对员工的管理，使各项工作有有章可循，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门的分工，加强对本制度的学习和认识，认真贯彻执行本制度中的公共制度和相应制度。规章制度，并严格执行。

本规章制度与《公司管理条例》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度具有同等效力。各职能部门应按照本制度对员工进行管理和考核。这些规章制度将在评估中受到相应的处罚。

管理处会适时补充。本规章制度自发布之日起实施。口号：

努力打造优秀的物业管理社区！管理宗旨：爱岗敬业、服务优良、整洁有序、安全舒适管理方针：用心做事、真诚服务、一丝不苟、热情周到工作作风：省钱，想主人所想

急业主急员工守则：遵纪守法，坚守原则 p> 一是遵守党和国家的政策法规。 二是严格执行公司规章制度。 2、服从安排，做好工作。

第四，佩戴工作证，工作精力充沛，着装整洁，说话文明，待人有礼。 第五，爱护公坚，爱护集体财产，收钱不无知。

六、团结同志，相爱相惜，互相帮助，互相鼓励，同心协力，努力奋斗。 7. 恪守原则，秉公办事，不谋私利。员工文明服务要求 l．热爱自己的工作：

①树立做好服务工作的职业志向，热爱自己的工作。 ②努力学习，不断提高和提高管理水平和专业技术水平。 ⑧ 视业主为家人，热情服务，尽职尽责。 2、文明管理：

①端庄的举止：衣着端庄、整洁，给人一种美丽的感觉，让人感到亲切、和蔼。

②谦虚的语言：在接待主人的过程中，语言要精炼、礼貌、准确，做到“四不说”：“低级低俗的口语，不说脏话，不讽刺。说话，不说与管理无关的闲散。”不能取笑人，不能怪人，不能报复人。

③积极热情：在服务过程中，我们必须做到：

三者相同”，即：

“对待陌生人和熟人一视同仁，大人熟人一视同仁，小孩子一视同仁，忙闲自在。”

< p> ④优质服务：对业主负责就是对公司负责。处处为业主着想，为业主提供各种优质服务。 ⑤诚信：诚信是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们企业管理职业道德的重要组成部分。为此，我们在工作中必须实事求是，言出必行，恪守承诺。< p> Part 1

岗位职责

< p> 总经理职责

1.代表公司参与重大的内外部活动； 2.审核以公司名义出具的各种文件；

3.领导制定公司的市场运作、发展战略和规划； 4、领导制定公司年度计划、中长期发展规划等； 5、批准公司年度财务预算；

6.领导公司建立各级组织架构，并根据公司战略规划进行机构调整； 7、领导公司制定各项规章制度，并深入贯彻执行： 8、确定各职能部门负责人的任免、薪酬、奖惩；

9.加强企业文化建设，完善社会公关，树立良好的社会形象； 10、定期主持召开member_2座谈会，了解员工动向； U. 定期组织召开公司质量分析会议。管理处处长职责

1．是 管理处……对工作全面负责，带领全体员工认真执行公司管理政策和各项规章制度，做好物业管理服务工作。

2。严格按照ISO9001质量管理体系的要求开展住宅物业管理和运营，并有责任对质量管理体系的修订和完善提出建议。

3.制定并落实管理处月度和年度工作计划，审批管理处日常开支，努力实现增收节支。

4.组织周、月管理办公室工作会议，及时了解人员状况和工作难点，安排、协调、总结工作。 对自己负责，加强思想教育。对于员工，我们不仅在工作上有严格的要求，更要热心关爱生活，培养员工的工作责任感和进取精神，增强集体凝聚力。

5.坚持开展管理处各项工作检查和绩效考核。 6.熟悉社区情况。与业主保持密切联系，及时处理居民意见。自觉接受业主委员会、下属和业主的监督，虚心听取他人意见，不断改进工作方法和管理水平。

7。建立良好的公共关系，与当地派出所、居委会、房管局等管理机构和供电、供水、有线电视、邮政通信等服务机构协调配合。

8.及时向管理处和年度工作汇报，接受公司总经理组织的年度考核和任期考核，接受奖惩，对总经理和业主负责。

9.认真完成公司交办的其他工作。 客户服务中心主管岗位职责

1．以身作则，执行公司各项规章制度，圆满完成本职工作。

2.负责部门工作人员的工作安排，带领部门工作人员完成部门承担的各项工作。 同时，对本部门员工的工作绩效进行公正、科学的考核，负责任地提出奖惩建议。

3.协助管理办公室主任制定公司规章制度的实施细则，并组织实施。 4、在管理处处长的领导下，办理主管绩效考核的具体事务，组织各部门员工绩效考核工作。

5.负责领导对外联络工作，协调对外关系。 6、负责领导部门的收费工作和部门的培训工作。

7 负责领导部门收集、汇总、保管房屋及其附属设备设施的各类技术资料。 8、负责检查物业的使用情况，以及秩序维护、保洁、维修人员的工作； 9、负责与业主沟通、回访，有效处理业主投诉。 10、负责小区的清洁工作，确保小区环境整洁。 11、全面抓好社区绿化工作，按照绿化规划做好社区绿化工作。 12、负责社区治安、消防工作，确保社区治安良好。 13、处理社区违规和突发事件的处理。 15、完成上级交办的其他工作。管理员职责

在管理处处长的直接领导下开展日常管理服务。 1、熟悉业主基本情况及物业区域内物业情况； 2、根据物业服务需求，制定采购计划并实施采购； 3. 管理仓库物料及其他物料，建立物料台帐：

< p> 4.建立收费台账，掌握收费动态，收取并迅速收取所有到期费用； 6.全面掌握住宅使用情况，建立住户档案。

7。负责管理辖区内的业主档案和财产档案，做好保密工作，防止丢失和损坏； 8、协助主任组织社区文化服务工作；

9.配合公司其他部门，完成公司交办的其他工作。 财务会计工作职责

1．负责本单位的会计工作，做好企业的经济核算和财务管理工作。 2、严格遵守财务纪律和会计制度，认真处理税务，及时纳税。 3、认真审核各项费用的收入结算情况，分类汇总。

4.负责登记分公司的明细账和总账，按部门正确核算成本、利率、费用等，确保核算准确、文件完整。 程序完成。

5.及时、准确、清晰地编制和报告各种会计报表和统计表，确保会计报表的一致性。 6、负责发票和收据的购买、使用和保管，及时注销和登记发票和收据。定期分析财务状况并向经理汇报。

7.负责组织清关和验资，审核存货和采购，办理固定资产、流动资产、存货损益、报废等会计手续。

8.根据会计档案管理的要求，装订会计凭证，保存会计账簿和各种报表。 9、每月检查出纳的银行对账单，确保账目与实际账目一致。 10、完成上级交办的其他工作。财务出纳工作职责

1.严格执行国家财政纪律、规章制度，正确反映公司货币资金收支情况，控制收支。

2.办理银行结算和现金收支业务，认真审核各类收支凭证，使其合法、合理、手续齐全，及时做好银行结算凭证的送达、登记和核销工作. 3、完善支票托收程序，按规定开具转账支票，不开具空白支票。

4.严格执行银行规定的现金库存限额，不以白纸为现金，不挪用现金。 5、随时掌握银行存款余额，月末编制余额调整表，及时消化未收账款。 6、整理收付凭证，填写会计凭证，登记现金日记账和银行日记账，做好日结月结，账目一致。

7.做好安全密码和密钥的保密工作，不要委托他人代为办理。 8. 将银行柜员使用的现金及各种专用印章妥善保管。

9。不得将出纳工作委托他人代办，以确保手头现金及各种有价证券完好无损。 物业维修部主管职责

1．对公司经理直接负责，确保所辖系统设备的安全运行是主管的首要职责，主管对下属人员和系统负责，无设备全面负责管理，要求每天进行以下检查：

①主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。 ②检查下属的纪律和精神状态，不良现象立即纠正。 ③ 现场监督重要维修工程和增改工程的施工，控制工作质量和进度。

④现场检查下属员工维修工作的质量和效率，发现问题及时采取整改措施。 ⑤查看运行报告，掌握当日系统能耗状况，发现异常，分析原因，及时消除浪费。

2.设备出现故障及时组织维修，及时组织处理隐患，做好技术检查工作，确保所辖系统设备处于优良技术状态； 做到“三不漏”，不漏油，不漏气，不漏水，“五好”性能好，密封好，润滑好，拧紧好，调节好。

3、负责制定所辖系统的运行方案，并与运行人员不断研究改进措施，使系统设备在保证安全运行的前提下尽量节能。

4、负责制定所辖系统设备的月度、年度维护计划和备品备件计划，定期报经理审批，并组织安排实施维护计划，制定工作标准，督促下属确保工作质量，提高工作效率。

5.认真执行公司经理的指示，认真落实岗位责任制度，督促下属员工严格执行操作规程和员工守则，坚持循环设备维护制度，做到“三清”设备清、机房快、工作场所清、四清即“不漏”，不漏电、不漏油、不漏气、不漏水。 严格检查和督促下属。

6．根据下属员工的技术状况和思想状况，制定培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

7。审核下属员工考勤情况，做好技术档案管理，督促下属做好设备维修、故障排除、备件更换记录等工作，每月报文员备案。

8.把握科技发展趋势，认真推广新技术，改造不合理设备，改善设施和施工遗留缺陷； 附属系统重大改造项目参与设计，提出与原系统相匹配的可行方案。监督施工，检查施工质量。

9.负责装修管理相关规定的审核验收，确保建筑结构的安全与装修的协调、统一、美观，符合消防要求。

工程维修主管职责

1．负责工程维护工作，及时彻底的维护；

2.及时组织和监督保修期内业主住宅的维修工作； 3、负责部门工作计划、部门员工考勤及业务考核，检查下属制度执行情况，发现问题及时提出改进措施，督促改进工作; 5。做好维修工作的详细记录，并对记录的真实性和准确性负责。 月度总结会提交给公司领导；

6.及时了解技术发展新动向，提出推广新技术、新工艺、新材料的建议，并报工程部经理申请后实施；

7.负责定期组织工程人员参加专业技术培训和公司相关系统学习。

8.维修后向客服中心报告，建立维修定期回访制度，及时了解维修质量并及时改进。

维修人员履行工作职责

l．执行管理部门的决定，服从管理，服从纪律，树立良好的服务意识。 2、熟悉物业管辖范围内建筑物的楼号、单元、户数、房屋结构、水利设施、电力设施等管道动向。

3.负责小区供电设备、线路的维护和维修，以及公共区域照明设施的维护保养。 3、严格遵守服务内容和服务标准，承诺对住户提出的维修要求及时进行维修。 4、积极为居民提供多项便民服务，做到周到、热情、规范、无投诉。 5、工作时间按规定着装，佩戴工作证，严格遵守操作规程，确保安全，杜绝事故发生。工作前在维修区放置适当的警示标志，完成后立即撤离现场。

6。工作完成后及时清理施工现场的杂物，并要求住户在维护单上签字。 7、有重大问题立即向上级报告并采取相应措施。

8.遇到停电、停电、短路等情况，采取应急措施，及时向上级报告，并通报有关单位（户）。

9.负责共用设施的检查和维护，并做好相关的维护保养记录。 10、爱护工具，杜绝浪费，按要求使用工具和维修材料。 11、完成上级交办的其他工作。弱电技术员岗位职责

1．负责可视对讲、门禁、CCTV、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱电设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术信息分工。 对验收工作的质量负责。

2.熟悉小区弱电设备的技术性能、维修要求和操作方法，制定弱电设备设施的维修保养方案，与相关维修单位建立良好的业务关系。

3.严格执行弱电设备检修计划、安全操作规程和维修规程，确保正常运行，坚持运行，杜绝责任事故。 当设备运行出现异常情况时，弱电技术人员应在5分钟内赶到现场进行抢修。对于机组无法完成的维修项目，及时联系专业公司维修，尽快恢复正常运行状态。

4.按照日、周、年巡检制度，对控制室、设备室、管道进行巡检，掌握设备运行状况，做好运行记录。 发现问题，正确处理，及时向上级汇报。

5.认真负责地解决业主在弱电设备使用中遇到的实际问题。 6、积极学习技术，不断提高专业技术能力，注重提高弱电设备设施的技术性能，充分发挥其功能。

7.完成上级领导交办的其他任务。 电梯维修人员的职责

1．

参与小区电梯验收。严把验收关，杜绝质量隐患。

2.

掌握电梯机房、电梯道、轿厢、底坑结构及电梯、维修程序。熟悉小区情况、电梯的梯级和使用方法，以及房屋结构、埋管、走廊走向。

3.

每天检查电梯机房和设备的工作情况，及时发现异常现象，消除安全隐患。

4.

严格执行电梯维修制度。例行检查时，注意观察电梯运行时是否有振动、摩擦；坑内是否有积水：井、坑、车内的照明、警铃、风扇、通讯电话是否正常；机房内设备温度运行。房间是否超限等，一旦发现问题，立即处理，确保电梯正常运行，杜绝电梯安全事故。

5.

接到电梯故障通知后5分钟内到达现场。如果电梯被困，首先设置故障警告标志并采取相应措施，将被困乘客救出，然后蒋先生进行故障排除。为彻底排除故障，电梯不得运行。如果难以排除故障，请及时报告并联系专业维修公司。

6.

负责回答和处理有关电梯的投诉。

7.

负责向嘉兴市特种设备检验所报送电梯年检资料，并张贴电梯年检证书。 8.

完成上级领导交办的其他任务。订单维护队长的工作职责

在管理办公室主任的领导下，订单维护队长全面负责订单维护团队的管理工作。 1、了解和掌握秩序维护班子的情况，根据管理处领导的要求和意图，建立健全各项工作制度的奖惩制度，并结合实际，做好在实施组织和监督工作中。车辆通行工作全面管理。

2.主持维护订单业务工作会议，督促检查各项规章制度的执行情况，重点抓好《员工手册》及订单维护相关规定的落实情况，组织班子成员学习业务知识和身体素质仪器培训，做好培训和业务培训，提高全体队员的综合素质。 3、定期不定期检查维护秩序组成员工作，做好监督检查和考核工作，落实岗位责任制和奖惩制度。

4.掌握团队成员思想动态，做好思想工作，做好维护团队思想建设，关心团队成员生活状况和业务水平，做好思想工作所有团队成员的教育和法律制度。教育和职业精神教育，帮助下属正确处理工作中的各种问题，为下属解决实际问题。

5。教育培训班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平。

6.处理好维护秩序相关事务，及时向领导报告重大治安问题和事故，果断采取措施控制事态发展。

8.负责对订单维护团队成员和消防员进行商业和职业道德培训，提高他们的素质。 9、完成公司交办的其他工作。秩序维护班长工作职责

秩序维护班长在秩序维护队长的领导下，负责执行秩序维护班的日常事务。

1.负责组织维护值班秩序，监督指导值班工作，及时纠正和登记违纪违规行为；

2.检查 秩序维护人员的着装和仪容，内部卫生，保持通讯设备、安保设施、自卫武器等物品的配备：

3.负责记录秩序维护人员的奖惩情况，检查各巡逻点的情况；

4.根据订单维护小组制定的培训计划，做好工作的组织实施，召开班会，经常对班子成员进行具体的业务指导和建议。在职培训，提高自己和全班的整体素质和专业水平，能及时解决轮班期间的各种突发事件。

5.及时做好上传、发布、索取和上报工作，与辖区业主保持良好关系；

6.熟悉紧急情况，组织指挥全班，处理一般公共安全事件和业主投诉，落实安全措施，预防各种事故，对工作处理不当及时向上级报告； / p>

7.团结班子成员，坚持做有规律的思想工作，熟悉和掌握班子成员的思想动态、工作业绩和工作能力。

8.完成领导交办的其他任务。 秩序维护员岗位职责 1、门卫

①熟悉物业辖区概况、平面图和建筑分布； ②保持端庄端庄，树立良好的精神面貌；

③负责大宗物品进出物业区域的管理，管理家居装修人员和装修物品的进出，杜绝散客禁止随意进入物业区域；

2、巡逻站

①严格遵守公司规章制度，实行24巡视制度，严格执行排队行走标准，树立公司良好形象和个人品德；

②树立强烈的责任心，全面做好物业小区治安、消防、车辆、居民保障、警灯等工作，确保物业小区治安秩序;对物业管理区其他区域的房屋地形和各种通道的布置要经常巡查，发现问题要及时处理；消防器材，掌握防火及自救知识； 5、检查公共设施使用情况和公共卫生保洁，发现设施损坏及时报告，对损害物业小区物业管理的行为及时提出劝告和制止。 ;

⑥加强物业区内机动车管理，维护车辆停放秩序； ⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。监控室值班人员的职责

l．熟悉小区的建筑结构、楼宇布置、单元数、业主、住户。

2.掌握控制室各系统的简单原理、性能及日常维护工作，熟悉各种系统的操作。 （如电视监控画面、声音、火灾报警、电梯控制等） 每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常，应立即查明原因，及时处理。如不能解决问题，应及时向管理处工程维修主管报告。

3.坚守岗位，不擅自离岗，密切关注监控录像及各控制柜运行状态，不漏看、漏报、漏、误操作。 4、如在闭路电视上发现可疑情况或各种违法犯罪活动，应立即通知值班保安员或及时召集巡逻保安员跟踪、追查、落实，并向管理办公室。

5.有火灾报警信号时，要对报警信号进行识别验证，检查电动调节阀，确认为真火灾时，根据情况拨打119。 并检查喷头、水幕、卷帘、二氧化碳等灭火装置的信号是否联动。如果不是自动的，迅速手动操作喷水器和水??幕组合器灭火，并启动卷帘门隔离火区。并及时正确关闭客梯。通过广播和对讲系统劝阻居民不要乘坐电梯。

6.业主装修火灾专业技术人员需要临时隔离某一报警时，应积极配合，及时恢复并做好记录。

7。监控室禁止访客进入，外人不得进入。 严禁接收、录制、播放与工作无关的广播节目和音乐、录像带。

8.机房每天清扫一次，设备每月清扫一次，保持地面、墙壁、设备无灰尘、无水、无油污。

9.做好值班记录，认真接班。 下岗值班人员应将值班记录移交值班值班人员，并说明交班过程中出现和发现的问题。值班人员应当检查仪器的运行情况和录像带的使用情况，双方应当在值班记录上签字。

10、完成上级领导交办的其他工作。消防监察值班主任（治安班组长）的工作职责

1. .值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。

2.请勿将无关人员带入演播室，做好保密工作，不向无关人员透露您的工作任务和监控设施。

3.监控所有摄像机位置的图像，注意异常现象，发现情况立即通知值班人员，一旦出现报警信号，立即检查信号的真实性。

4.对异常现象应做好记录和录像，以备查证，必要时使用，并做好班次记录。 5、监控电梯运行情况，监听电梯内警铃对讲电源，及时向相关部门报告情况，并与电梯及物业维护部门取得联系。

6.当监控范围内出现火灾感烟探测器报警、出现可疑人员等异常情况时，立即通知巡逻值班队员到现场检查，力争将事故杜绝在萌芽状态。 . 7、熟悉所管理设备的性能和操作规程，能够独立操作，进行简单的维护保养； 8、负责设备的日常检查和记录； 9.保持机房干净整洁。消防员（和秩序维护者）的责任

l.贯彻“预防为主，预防与消防相结合”的方针，认真学习消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；

l． p>

2。积极做好防火宣传教育工作，深入开展安全检查，做到及时发现、及时报告、及时整改。

3.做好消防器材设备的巡查工作，确保设施完好。一旦发现火灾，就可以投入使用。

4.如物业区发生火灾，全体员工必须全身心投入救援工作，履行志愿消防员职责，不得借故逃生；

5。一旦发生火灾事故，及时向有关领导报告，拨打119报警，拨打消防部门电话，组织人员对险情进行抢险，组织居民疏散危险区域，并做好妥善安排，确保——现场安保工作，严防抢劫、抢掠不义之财，协助有关部门查明火灾原因；

6.加强辖区内使用明火的控制和管理。 保洁员的工作职责

1．遵守公司制定的各类规章制度。

2.尊重领导，服从分配，按时完成任务，服从公司领导和管理人员的检查和监督。

3.持工作证，穿好衣服，保持干净整洁。 4、服务文明，作风诚实，收钱不无知。

5.按照服务内容和服务标准对物业区域进行清洁消毒，维护物业区域良好的卫生环境秩序。

6.垃圾每天清扫，不能长期存放； 楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、消火栓箱、电梯轿厢等，定期擦拭、清洁，不得扬尘；小区的道路、露台、屋顶没有死水，角落里没有蜘蛛网和灰尘。 7、及时清理公共场所乱贴的涂鸦、涂鸦、广告、标语。 8、宝古番门物业异常情况及时向秩序维护人员或管理员报告。

9.乱抛垃圾现象应及时制止和清除。 在与居住者交谈时要温和而有礼貌，并劝阻不利于卫生的行为。

10.正确使用和保管保洁保洁工具，勤俭节约，以旧换新，对不合理的损害酌情赔偿。

11.对水龙头进行管理和清洁，节约用水，确保人进来就断水，不允许长期流水，及时修理不能开关的水龙头。

绿色化工岗位职责

1．遵守公司的规章制度。

2.服从公司领导和管理人员的检查和监督，工作时佩戴上岗证。 3、绿化养护作业场地及道路两侧整洁有序，对车辆和行人无危险。 4. 对居民说话要温文尔雅，劝阻不利于绿化的行为。

5.正确、熟练地操作和使用园林设备，妥善保管绿化工具设施、农药、化肥等用品； 严格使用化肥和农药。

6.及时给花草树木浇水，防止过度旱涝。

7。定期栽培、施肥、清除花木杂草和害虫。新栽的花木要及时修剪、补充和浇水，以保证其成活。率超过 95%。

8.熟悉物业区域绿化概况，充分利用绿化空间，合理布局，中间种植花草树木。

9.将工作中发现的财产辖区异常情况报告给秩序维护者或管理者。 10.管理好浇水的水龙头，节约用水，确保人走时断水，不允许长期流水，其他开关水龙头要及时维修。

11.妥善保管用于绿化的工具、工具、设备、设施、农药、化肥等用品。

第二部分

工作流程

管理处工作流程

管理处工作要求如下： 1 . 每天工作 （1）对管理的地段（建筑物）进行一次检查，检查内容为：建筑物、乱建、违章装修、墙上是否有乱涂乱画、张贴广告或乱摊贩）。

②小区是否存在不安全隐患（房屋是否严重损毁，消防出口是否堵塞，室内输电是否完好，有无乱施工，社区是否有可疑活动）。

③小区环境卫生是否达标（树木花草是否损坏，屋前屋后是否有垃圾，公共场所是否有垃圾罐子空了，有没有乱停乱放的车辆，有没有乱晒的衣服，没有太阳的影子，正常休息的噪音源）。

④基础设施是否完善，设施是否损坏。道路有无破损，室外上下水管是否漏水，护栏螺栓、路障是否完好，娱乐及不能处理的问题，应及时向管理处处长汇报.

（2）收取管理费、各项规定费用和部分水电费。

（3）接待居民来电、来访，处理物业管理投诉并做好记录。 （四）回答居民提出的物业管理业务咨询。 ’

（五）安排房屋、设施、设备的维修保养工作，检查维修质量。

（6）做好工作日记（内容：记录每天所做的工作、发现和处理问题、上级指示、待解决事项、家庭投诉等）。

（7）整理家务（包括打扫办公室，整理文件、资料、书籍和报纸；清洁整理桌椅等办公室）

(8) 登记装修业主手续。

(9) 如有重要情况，必须书面或口头报告公司领导。 2.一周工作

（1）走访户（内容：与户交流社区管理意见；掌握户的基本信息，包括：户主、年龄、职业、工作单位和家庭电话，户口和人口结构，掌握住户变化或租户变化）。

（2）检查设施设备，及时处理问题或隐患。 （3）检查每栋楼的公共设施是否完好（内容包括：电梯是否正常运行；走廊、过道、楼梯间是否堆满杂物或阻碍通行的物品、危险品、有毒物质；公共照明是否良好；电箱、水表设备是否损坏；小区楼内信箱是否损坏），如发现问题，向管理处主任报告及时与有关部门联系，并协助处理。

（4）检查垃圾桶是否喷药，各居民楼公共区域是否干净。 （5）检查房屋的使用情况和空置房屋。 3、一月份的工作：

（1）准备本月的保养报告，制定下个月的保养计划。 （2）编制管理费征收报告，办理交房装修统计表。 （3）对月度维护项目进行共同走访，听取居民意见。 （4）编制员工工资报表，整理业主资料和档案。 （五）社区宣传栏目内容的整理和更新。

(6)设施设备检查，发现问题及时处理。

（7）办公室清洁一次（包括：窗玻璃、屋顶、地板、墙壁及各种办公用具的清洁整理）。

4.一季度工作：

（一）组织检查小区、住宅楼消防设施（包括：消火栓、水源、灭火器、灭火器等） .)高层建筑的水管、火灾报警设备、和平门等)是否完好，能否正常使用，问题及时向有关部门报告。

(2)检查各种井盖是否有缺陷，检查下水道是否堵塞，问题及时组织相关人员处理。

（3）清理管理费及各项费用，编制季报：检查有无遗漏、错收；采取措施对拖欠管理费的住户追收。

（4）组织社区业主参与的活动。 （二）组织消防巡查。 （3）编制年度管理费及各类收费报告。

（4）对设施设备进行全面检查，制定下一年度的维护保养计划。 （五）参与市、区社区评价工作。

（六）组织召开管理区域居民代表会议，听取居民对物业管理的意见和建议，提高居民参与管理的积极性。

(7) 总结年度工作，撰写书面报告。 （八）制定下半年工作计划。业主搬入搬出手续及手续 1. 搬入手续及手续

1．房东应携带相关入住通知书到物业管理处办理入住手续，并缴纳应缴的本小区物业管理费，并领取相关单位的钥匙。

2.业主入住前如需进行室内装修，请仔细阅读《装修管理规定》，并按相关程序和规定与物业管理公司办理装修手续。

3.业主入住时，必须保证小区公共设施设备不被损坏，管理处有权要求对损坏的公共设施进行赔偿。 管理处应合理安排业主搬家时间，确保道路畅通。

4.入住时，业主应向管理处提供房间入住人员名单及其具体联系方式，以备紧急或特殊情况时使用。 如上述人员名单或联系方式发生变更，请立即通知小区物业管理处变更登记档案，以免因紧急情况或特殊情况联系不上而造成不必要的损失。

二。搬出手续及手续

1．业主如需搬出小区，请提前半个月书面通知小区物业管理处注明搬出日期并按以下程序办理相关手续，否则物业管理处将拒绝将单位内的家具、设备和设施搬出社区。 。

2.提交书面申请以取消租赁设备、设施和服务合同（如果有），包括转租空间。

3.归还从物业管理处借来的所有财产（如有）。 4. 清偿相关应收未付账款（如有），包括租用设备设施的管理费、电费、电话费、停车费等服务费。

5.搬出时，业主/使用人应确保委托的搬家公司/人员遵守小区物业管理处的指示，按指定路线搬出小区，注意保护小区内群众。 .区域内设备设施损坏，由相关业主和使用方负责。

居民维修申请工作流程

1。管理处收到住户的维修申请后，应及时登记并填写《维修记录表》。

2.管理处将记录的内容，如：户号、户名、联系电话、报修内容、维修预约时间等二）填入相应栏目。

3.管理处对维修项目进行分类，在质量保修期内的，由工程维修部处理。 如果保修期已过，请将维修单发送至工程部，并要求收件人签收。

4.工程部收到《维修订单》后，填写订单时间。

5.居民报修申请内容为《维修服务项目清单》项目的，维修人员应在预定维修时间前到达现场，回复居民是否进行维修。

6.工程部主管现场确认用户维修内容后，如实填写《维修清单》上的维修项目等内容。

7.维修材料由居民提供的，由维修人员进行核实，并在“备注”栏填写核实情况（合格或不合格）。

8.有偿维修服务，维修人员按《维修服务项目清单及收费标准》收费，并在《维修订单》上注明应收款项。项目费用金额。

9.维修完成后，维修人员应请用户试用或检查并在《维修单》上签字确认。 居民投诉工作流程

l.管理处收到住户投诉后，应先向住户道歉，并在《房东租户投诉处理登记表》上进行登记。

2.根据投诉内容，通知有关部门限期解决，特殊情况向所长报告。

3.对家庭投诉严重的，由管理处向主任报告，主任将组织有关人员进行处理。落实解决措施和责任人，限期处理，并报告总经理。 4、有关部门处理完投诉后，应及时将处理结果上报管理处，交办处，由管理处安排管理员回访。

5.客服主管负责在《房东租户投诉处理登记表》上填写投诉处理结果，并由具体解决部门负责人签字同意。

6.投诉记录由办公室存档和管理。 回访工作流程

1。管理处将根据《家庭投诉备案表》对100%的投诉进行回访，回访时间根据投诉内容或电话确定。

2.管理处根据前一周的《维修令》，每周安排人员对维修服务进行回访。 3、回访工作可以通过与用户交谈、现场检查、检查等方式综合开展。

4.管理处安排人员对同次走访结果进行统计分析。如发现不合格项目，应及时向所长报告，并安排人员限期解决，并再次进行同一回访，直至居民满意为止。 .

5.网络访问记录由办公室存档管理。 放行单管理规定

1．根据物业小区管理需要及相关规定，为防止违法犯罪分子在小区内伺机作案，任何人携带物品离开小区前，物品所有人必须在办公时间内自行到达社区管理处应提前办理物品放行相关手续，领取管理处出具的《放行单》，交值班秩序维护人员核对后，方可将物品移出小区。社区。

2.在办理放行手续前，小区内所有租户必须提前向社区管理处提出书面申请，经批准后方可放行。

3.在任何人搬出社区之前，他们必须支付所有费用（管理费，水电费等）水晶释放程序。

4.对未办理物品放行手续的，社区秩序维护者可以拒绝放行物品。 由此产生的一切后果由违规者承担。

5.对违反规定不听劝告或者情节严重的，社区管理部门将移送公安机关依法处理。

第三部分

相关制度

信访、来电、投诉受理系统旨在实现“无盲区”管理，服务无差错，无业主投诉。” ” 管理目标，不断完善管理制度，提高员工素质，不断提高服务质量，严格认真对待业主（居民）反馈的每一条信息，制定本制度：

1。实行“先问负责制”，管理处每一位员工，无论分工如何，都有义务接受业主的来电和投诉，属于自己权限范围内或者可以解决的，应当当场解决；不属于自己管辖范围或无法解决的，不得以任何理由回避或回避。业主（居民）反映的问题，应当场受理，并转交相应部门。

2。每个员工都有责任收集业主（居民）对社区管理的意见、建议、意见等。

3.当公司员工接听所有来电时，第一句话必须是：“你好，和丰物业”。

4.受理投诉时，要热情接待，主动提问，面带微笑，不推诿或无理拒绝，一视同仁。

5.被申请人受理投诉时，受理人必须如实记录，不得撤回。

6.认真记录投诉内容，派专人处理或及时上报主管，24小时内解决或回复，让一切有条不紊，每一个案例都回响。

7.对因水、电、气、路、邮电、通讯等市政设施引起的入户投诉，要努力说明情况，积极与市政相关部门沟通处理谈判，第一时间为业主解决问题尽可能，绝不允许推卸。

8.员工要认真做好本职工作，积极为业主提供满意的管理服务，减少投诉，在投诉前消除矛盾。

9.业主的投诉要及时分析总结。对于反复出现的问题，要组织有关部门深入讨论，寻找解决办法，防止再次发生。

10.应记录投诉并存档投诉数据。 管理处走（回）访制度

为加强物业管理处与沧狗业主（居民）之间的关系，使管理处在业主监督下工作业主（居民），由此集思广益。及时总结经验教训，不断改进管理工作，提高服务质量，制定走访（回）户制度。 1、步行（回）访要求 ①物业管理处处长应将业主（居民）的步行（回）访纳入职责范围，并纳入年度工作计划总结考核；

②行走（回）访，虚心听取意见，真诚接受批评，采纳合理化建议，做好（回）访记录；

③行走中（回）访，如不能立即答复业主（住户）的询问和意见，应告知预约时间答复；

④ 走（回）访后的反馈、要求、建议、投诉等要及时梳理、全面、调研，逐项妥善解决。重大问题向上级领导请示。业主（居民）反映的问题，应予以解决和答复。走（回）访处理率100%，投诉率力争控制在1%以下。

2.步行（回）访时间及形式

①管理处处长、管理员别岳四次上门； ② 针对行业。业主（户）进行专项调查，听取意见； ③物业管理处设立投诉信箱和投诉电话； ④ 随时热烈欢迎来访者并进行登记。主管工作责任监管区日常巡查制度

1．各管理处必须为每个管理岗位员工划分一定的工作责任监督区。 2、每个工作日必须到各自的监管区域两次，并做好检查记录。如果没有记录，将被视为不检查。

3.检查监督要求：

①检查社区秩序维护人员和清洁工的工作条件（着装、徽章等违反规章制度的行为）；

②检查小区内是否有违规行为（是否乱建、违规装修、墙上是否有涂鸦、乱凤凰、张贴广告、单位门口停车等。 );

③小区是否存在不安全隐患（井盖是否完好，消防通道是否堵塞，室外输电线路是否完好，是否有社区内的可疑活动）；

④社区环境管理是否符合要求（树木花草是否受损，公共场所、绿化带、楼梯的卫生情况，小区环境卫生是否生活垃圾箱是否符合要求，马路上是否有随意停放的车辆、晒衣服等，小区是否有影响正常休息的噪声源）； ⑤ 基础设施是否齐全（道路是否损坏，室外上下管是否漏水，路口、栏杆是否完好）；反映。

4.在检查过程中做好记录。 发现问题要及时处理，重大问题和不能处理的事项向所长报告。

上门维修服务标准要求l、敲门

有门铃时轻按门铃，振铃时间不宜过长.如果无人接听，再按铃，响铃时间会增加。没有门铃时，轻轻敲了三下门，再无人应门。敲门的节奏变得更快更强。如果没有人回答，请等待三分钟，如果主人仍然没有回来，请写一条消息并将其放在用户的门上。

2.介绍

业主听到开门声或开门问时，先自我介绍：“对不起，对不起，我是和丰物业.维修人员XXX在这里为您服务。”

3.进门

如果进入一个非常干净的房间，员工应该在门外脱鞋，赤脚进入，或者穿上自己的鞋套。经业主同意，进门时无需穿鞋套。进入房间时，台阶要轻。一个工具包拖在地上。走到工作地点后，在业主选择的位置铺上干净的帆布或塑料布，存放需要拆卸的工具和零件。工具和拆卸的零件不能直接放在地上。

4.保养

保养工作时，手脚要轻，尽量不发出噪音。如果实在无法避免，应提前与房主打招呼。

5.整理

维修完成后，应清理场地。 6、收费按规定标准收费。 7. 填写表格。如实填写《维修调度表》，并要求用户对维修质量、服务态度和行为进行评估和签字。 8.告别

和用户说再见，走出房间，轻轻的走。将工具包扛在肩上。如果你把它拿在手里，你应该离开地面一定的距离。当你停在门口时，你应该转身面对房间主人。说：“如果以后有什么问题，请随时联系我。再见。”

9.整个工作期间，不接受业主寄来的物品，尽量不借业主家的工具、抹布等。

各岗位制度第四部分

第一章安全管理制度

秩序维护守则1.着装要求

1。或执勤时，必须穿制服、皮鞋、持证，不得混装； 2、制服应保持干净平整。打扫卫生，打领带，戴帽子，不露胸，不挽袖，不挽裤腿。

二。行为准则

l.工作时间要精神振奋，精神集中，不能站起来、插手、退手；

2.站岗时，保持姿势端正，不要摇晃。 禁止坐着、躺着、靠着、打瞌睡、抽烟、与人聊天、吃饭、看书看报、乱打电话和听、录音机等；

3.值班室、监控不要躺下、打瞌睡、看时间、吃零食、下棋、玩手机、听录音机，不要两三个人聊天；

4、无 需要巡逻、没有情况需要处理时不要进入小区，走路不要玩手机、不要听录音机，不与无关人员聊天；

5. 15分钟到达各值班点，完成交班手续；不得迟到或早退，不得擅自离岗；

6。 ; 7. 不要睡觉；

8.对居民彬彬有礼，热情接受居民的各种问题，特别是夜间值班，及时解决居民提出的问题。如果不能解决，请进行注册。

9.一般情况下，例会不允许请假（医院病历除外）。 3. 日常管理

1. 不迟到早退，严格按规定时间站岗巡逻； 2、做好交接工作，做好值班及实物出入记录； 3、严格执行对讲机管理和使用皮棍、头盔的规定；

4.做好本班岗位的清洁工作，不随意张贴、悬挂、堆放与工作无关的物品； 5、门岗、副岗、值班室一律不准接待客人，工作时间不得接待客人。 4. 处罚

1.违反本规定第一条、第二条（第八条除外）和第三条规定的，给予一次批评，给予批评超过五次的，给予处分。

2.违反第二条第八项规定的，给予第一次行政批评，给予第二次行政警告；劳动合同；

3.本规范不详尽的，按照《公司管理条例》的有关规定执行。 订单维修人员交接制度

1．值班人员提前1 5分钟打电话，值班人员提前10多分钟接听。报名没有任何问题，报名表上应记录当天的准确交接时间。

2.接班人如有特殊事项不能按时接班，须提前60分钟请示，订单维护部另派专人接班。

3.接班人不请示，无正当理由未按时接班的，按照缺席处罚的规定处理。 4. 交接方须经接班人视察区域检查后方可移交，但接班人验收时间不得超过10分钟，除非有特殊情况。

5.交接班时，值班人员必须继续观察当前班的情况和下班期间可能出现的异常情况，特别注意或处理问题，听从上级的指示。所办事项及各类事项如实、清楚地登记，并向继任者交代。同时，要督促继承人明确接受并签字。 一天。签字，责任由签字人本人承担。

6.一切交代清楚后，必须在登记表上记录真正的通勤时间并签字，然后值班人员才能下岗休息。 7、接班人在接受接班过程中发现问题，不符合接班签字条件的，可以拒绝接班，但也必须报船长处理，然后签署继承，责任由转移人承担。举报处理后不接班的，按无故无故不上班处罚。

8。接班人白吉完成验收并签字接任，当班员离任后，无论出现什么问题，均由值班班员承担。

9.轮班人员因故未能及时接班的，不得擅自离岗、离岗。

10.值班员不签字接班，下班后离岗的，在此期间出现的问题，由双方共同承担。如果没有问题，物业管理制度应和处罚条款。

11.班交班发现班交班无故不签交班或延误交班时间的，班交班可提出抗议并报告班长，班长将按规定对班员进行处理。处罚条款视情况而定。惩罚。

对讲机使用系统

对讲机是订单维护团队必备的重要通讯工具。所有人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用，爱护和熟练使用对讲机。使用对讲机。

1.使用规定

①对讲机的使用应本着“爱护设备、轻拿轻放、妥善保管、正确操作”的原则，不要敲它。 、对讲机的碰、抛、摔、玩，保持对讲机清洁，定期擦拭保养；

②持有人负责保管和使用对讲机。应挂在腰带的右后方，站岗或巡逻时不宜拿在手中；严禁自行拆卸和修理；

④严格按规定频率使用，严禁随意按压或调整其他频率（一般使用1个频道）；可充电以保证电池的性能、寿命和使用效果；

⑥交班时，操作人员应说明值班对讲机的使用情况。立即向班长报告。

2.对话要求①打电话给对方，先报你的位置，再给对方打电话，如下：“我是×××，打电话给×××，收到请回电”；

②接听者回电后，来电者应简洁明了情况，接听者收到情况或信号后应“清楚”或“清楚”回答；

③对讲机受限到官方沟通。对讲机的使用应使用规范、礼貌的语言。严禁使用对讲机说粗话、开玩笑或谈论与工作无关的事情；

凡违反上述规定者，将严肃处理。对讲机丢失、损坏的，应当视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并给予相应的经济处罚。

重大事故报告制度 1. 重大火灾事故报告制度

为了及时妥善处理重大事故或突发事件，避免和控制事故的发生，特制定重大事故处理报告制度。专门配制的。

1.重大或突发事件包括：火灾、电梯被困、爆炸、突然停电、洪水、盗窃、打架等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（5户（户以上）、发电机、高低压电器柜、通讯设备等小区重大设备设施；房屋主体结构损坏等；

2.一旦发生事故，涉及事故处理的部门或值班主管立即到现场处理，同时口头报告给主任尽快，并根据事件情况决定是否报公安、消防等机构协助处理；

3.参与事件处理的值班主管在处理事件后立即填写重大事件报告表，并在12小时内以书面形式提交主管，详细记录事件发生的时间、地点、过程，以及作为最初的原因事件及处理流程；

4.重大事件报告表签署并报告。事态紧急时，值班主管可签字报告； 5、事件处理涉及的部门 重大事件汇总表应在事件处理后24小时内填写并上报主管，如实报告事件的详细处理过程和结果，查明主要原因针对事件，提出预防措施，避免类似情况发生。

2.突发事件处理程序1．突发事件处理程序 ①如遇突发事件（指杀人、抢劫、盗窃、敲诈、打架、骚乱、伤亡或重大纠纷等），您必须保持冷静，立即采取措施，并向负责人报告。管理办公室和订单维护部；

③简要说明事件发生的地点、性质、数量、特点和损失价值； ③ 疏散无关人员，做好防护 到现场，关注现场周边情况：

④查看辖区内各类记录、出入境登记、监控录像，检查是否有可疑之处情况和人员； ⑤对于敲诈勒索、打架事件，监控中心应密切关注事发现场情况的变化； ⑥ 发生纠纷，应及时了解具体原因，积极协调、劝阻、平息； ⑦ 对人员伤亡，应做好现场防护并通知救援工作，对明显死亡的应报派出所处理；

⑧因治安或刑事案件发生涉及刑事犯罪和重大责任或人员伤亡的事故，应立即向管理处和治安部门负责人报告，由公安机关查处和他们一起；

< p> ⑨相关负责人接到突发事件后，应立即赶赴现场，做好疏通治理，防止事态扩大；指挥调度人员做好管控拦截工作，视情况大小向公安机关、有关部门和公司总经理报告。

2.打架等暴力事件处理程序

①在处理打架等暴力事件时，应保持客观、克制的态度。以下情况应尽量避免与他人发生武装冲突或争吵：

②检查发现或接到打架等暴力事件报告时，应立即通过对讲机、电话等方式向秩序维护班长报告指，并简要说明现场情况（地点、人数、战斗等级、武器使用情况等），如果能处理，及时处理，否则监视现场等待订单维修部指出； ③ 订单维护部门接到举报后会及时查明情况 派出适当数量的订单维护人员到现场立即制止事件，并将肇事者带到订单维护部门进行调查。如现场无法控制，第一时间向公安机关报告：110； ④财产管辖范围内的财产或人员在打斗中受到损害的，应保护现场，留住证人，拘留肇事者，并进行详细调查，明确责任，落实赔偿； p> ⑥事件中如有人员受伤，及时组织抢救，第一时间送医院抢救； ⑦若犯罪嫌疑人脱逃，随时跟踪、拦截、追捕、报案。 3. 盗窃等人为破坏的处理程序

①当检查发现或接到物业区域的盗窃报告时，应立即在现场抓获犯罪嫌疑人。如果人手不够，尽快用对讲机、电话或其他方式向其他值班人员求助，简要说明情况，并监控现场等待秩序维护部

②秩序维护班长（组长）接到报案后，应迅速安排适当数量的秩序维护人员制止事件，尽量抓获肇事者，带至秩序维护部门调查，并致电110; ③ 事件中如造成财产或人员损失，应保护好现场，留有证人，不得触摸现场所有物品，尤其是不法分子留下的指纹、脚印、烟头等物品；详细记录，明确责任，落实赔偿；

④涉及刑事责任的，应当移交公安机关处理。 4. 被困电梯人员的处理程序

①当值班人员接到电梯紧急呼叫或检查中发现电梯时，立即向主管报告，并组织相关人员到现场协助对被困人员进行管控和救援，并在同时，电梯也会被困在电梯内。将入住的具体位置和楼层通知电梯公司（或维修部门）；

②监控中心使用电梯应急电话联系被困人员，做好解释安抚工作；

③如遇特殊情况，无法排除故障或被困人员身体严重不适，应立即向消防部门报告或寻求有关部门帮助； 5、停电停水处理程序

①如发生短期停电停水通知物业辖区，应在停电前通知辖区内业主； ②不可预见的情况，物业辖区内突然停电。水，立即联系工程维修部门，启动应急水源，尽快采取措施恢复供电和供水，并向业主说明； ③ 订单维护拓展部会派出合适的团队成员来维护订单，以防有人趁机制造事故。 6、发现有人触电 ①立即赶到现场，切断电源； ② 切断电源前，请勿用身体接触电源，以免触电，并用绝缘物夹起电线，然后将人拉开；

③立即进行人工急救，送医院急救。

第二章

消防管理制度

消防安全巡查制度

为规范物业区域的消防工作，消防检查与预防 针对隐患，专门制定了以下制度： 1、每月月底和节前，结合综合管理评价，对物业辖区内公共区域和设施进行安全检查；

2.管理员、电工、订单和订单维护负责人参与； 3、检查项目：

①所配备的消防器材和消火栓设施是否齐全、有效； ②公共区域和设施是否存在消防安全隐患；

③设有火灾报警系统的物业辖区内的指示灯、烟雾探测器和报警系统是否正常。

4..检查中，发现物业管辖范围内的各种设施设备存在偏差，或者存在违反消防规定的问题，应当立即查明原因，及时处理。如果不能立即解决，应向公司报告。

消防设备管理系统

1。对消防系统、可视对讲系统、电视监控系统、110报警系统、电梯报警器等消防及安全设备，每月进行一次维护，使运行设备正常工作，备用设备能正常工作。随时投入运行。

2.各仪器的录音带和录像带完好无损，每月将有关记录提交办公室存档。 3、每季度检查一次系统中的阀门、探头、喷雾器等，确保其工作性能良好。 4、每季度对消防设备进行一次检查、装备和补充。 5、实行专人负责各仪器仪表、机房的操作和使用。 6.做好检查、维护和修理的记录。

7.定期检查和校对每个消火栓和消防适配器的阀盖，保持阀盖灵活。 8. 每月测试一次消防泵。消防泵已准备好运行。消防系统

1．发现初步火警时，在场人员应：①及时向物业辖区内值班主管报告，报告内容包括火警的具体位置、燃烧物的性质，以及火势蔓延的方向；

②立即使用附近的灭火器将火扑灭，并尽量控制火势的发展； 2.物业辖区值班主管接到现场报告后：

①带领消防员，并带消防员尽快到达火场； ② 立即指挥在场人员灭火；将消防员疏散到安全距离； ②立即向上级报告；

③如部门或公司无法处理，火势失控，立即向上级报告：119

第三章

车辆管理制度

机动车停车管理规定

1.社区实行人流分流，机动车购置后停车空间 总是停在地下车库。 停车场出入口实行IC卡停车管理。机动车持IC卡在停车场出入口的读卡器处刷卡即可通行。

2.机动车通过自动门时，不得倒车或在门下停车。一车一闸严禁追尾。 3.进入场馆的车辆必须按照交通标志行驶，不得超速或鸣笛。

4. IC卡用户只能将指定车辆开入停车场，不能一卡多用或借给他人使用。 5、出租车位的，出租人和承租人必须一起到物业公司登记，办理相关手续方可停车。

6.进入场馆的车辆必须有序停放，不得交叉停放或阻塞交通。

7。车主下车时，请锁好门窗。车主负责保管车内的财产。 8、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险品的车辆进入停车场。 9、爱护停车场设施，损坏设施按价格赔偿。

10.禁止在地下停车场用水洗车、修理车辆（损坏不能行走的除外）或试刹车，禁止任何人在场馆内学车。

11.请妥善保管 IC 卡，请勿将其留在车内。所有者对损失负责。 12、IC卡损坏或丢失，请及时办理烧录手续，并支付50元费用。 13、因不可抗力或第三方故意或疏忽等非管理责任造成的车辆被盗、损坏，停车场不承担责任。

第四章

工程维修系统

电梯维修系统

l．电梯应在每天运行前做好准备 进行试运行，对轿厢内所有装置和机房机电设备进行巡检，及时进行调整、维修、清洁、润滑方式。

2.电梯技工每周检查一次电梯的主要机构和设备，并进行必要的除尘、清洁、润滑和调整。

3.每季度对其一般重要机电装置进行更详细的检查、调整和纠正。 4、电梯技术人员有责任，配合电梯技术人员对所有机电安全设备的有效性和可靠性以及主要部件的磨损程度进行检查和测试，对超限进行维修或更换的磨损。坏零件，修理不可靠的机电安全装置。

5.电梯定期检查和试运行时，电梯轿厢内不能载客或货物，并出现“检查

维修停止”、“请勿关闭”、“维修，请勿启动”等警告标志。

6.操作中如发现异常，应立即停车，仔细检查修理后方可使用，并详细记录修理过程。

7.根据具体情况确定修复时间。 地下水泵运行管理系统

1．泵房是社区的重要设施之一。设备运行情况每天检查一次，出现问题立即处理，并记录日常运行情况。

2.设备操作应由专人负责。禁止无关人员随意进入机房。操作人员必须熟悉设备、电气和机械性能，熟悉管道布置。过错。

3。保持电机外壳清洁，正常气路通畅，及时解决水泵漏水漏油问题，防止湿气进入电机。 4、检查电气接线是否正常，以防端线松动造成缺相。如发现电器有异响，应立即停机查明原因。

5.为保持设备运行良好，除日常维护外，每六个月检查一次电机的接地绝缘电阻，每年打开电机轴承盖，检查是否有磨损，更换润滑油，并进行整机每两年保养一次。

6.做好设备使用现场、环境卫生和使用现场的干燥工作，确保配套件无缺陷。 发电机维修制度

为保障人身和设备安全，特制定以下操作规程： 1、严格执行供电部门制定的发电机安全操作规程；

2.发电机必须由专人操作。操作者需要熟悉发电机的实际操作程序。严禁闲人随意进入机房重地；

3.发电机在运行前，要仔细检查配套设施的机电联锁控制装置的正确位置，防止发生逆送电造成的恶性事故，检查油位是必要的发电机、冷却水箱、电池是否完好；

4．在发电机正常运行过程中，经常要观察各种指示和控制仪表。如发现三相电压表缺相、电压表指示值、频率表超过规定值。如果数值和油温过高，应停机检查。如果发现严重过载，应部分打开制动器，将负载降低到允许范围内；

5.发电机长期停机时，每10天进行不少于1次空载运行检查，每次空载运行时间不超过10分钟，每季度定期保养一次，检修维护主机一年一次； p>

6.定期清扫机房环境，检查通风孔，保持设备外部清洁，发现一般故障及时解决，做好台账记录。

7.在对发电机进行上述内容工作时，高分值班电工应重点监控，配合发电机操作人员，确保发电机安全。监管检查和记录保存。

高低压变配电规章制度

1。电工：必须持证上岗，严格执行《电气安全规程》。

2.严格执行“两票三制”规定，杜绝违规操作和误操作，确保人身安全和设备安全。 3、电工进入变配电室时，应穿电工鞋和工作服。作业时必须戴绝缘手套，严格执行安全作业制度。

4.进出低压变配电室时，随意关门，不要将食物等带入变配电室，以防小动物传入，造成不必要的电气事故。

5.非工作人员不得进入。因工作和业务需要，进场须经主任批准，并由值班人员签字。

6.每两小时进行一次检查，做好记录，及时处理故障并做好书面记录，同时向有关部门报告。

7.遵循规定的检查路线，防止漏检。 在巡视过程中，密切关注各电表读数的变化，从中掌握和了解用电量和电量变化情况。分析设备和线路的工作状态。

8.每周至少进行一次熄火检查，及时处理漏电和闪络。

9.变电站、配电室必须配??备消防设备。 工作人员应掌握消防用具的使用方法，了解消防基本知识。

访客系统使用管理系统

访客系统是物业管理公司为住户服务的重要通讯设施之一。为保证系统正常运行，特制定本制度，内容如下

1．工作人员必须按规定程序操作对讲系统，其他人不得擅自操作。

2.非公司人员擅自操作系统。我们的物业管理人员有权维护对讲系统，并有礼貌的拒??绝和劝说。

3.系统操作时，物业人员应亲切礼貌地提问；钥匙无法复位或复位错误，影响系统正常运行。

4.工作人员如发现多重奖励系统出现异常现象，必须立即向管理处报告，管理处将负责派人维护，确保系统正常运行。

第五章

清洁美化制度

清洁卫生实施细则 1. 小区主干道、支路、人行道每天保证，不定期不定期打扫，确保清洁卫生没有污垢、碎屑等。积水。

2.每天不定期清理散水和排水沟，确保干净，无杂物和灰烬。

3.每天至少清洁一次垃圾桶，每天至少用抹布擦拭罐外一次，确保垃圾桶外观干净，里面没有异味。

4.每天至少清理两次垃圾，至少上午和下午一次；

5.停车场、自行车库及其店铺周边和东方路每天清扫，不定期打扫，确保清洁，无污物、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙粒和砾石。

6.草坪和绿化带必须每天清洁，确保绿化带没有明显的稻壳纸屑、大叶、垃圾袋等杂物和明显的杂物

7 .喷泉和水（鱼）池应每天至少清洗一次，保证水面无浮物、无虫蛀、无明显沉淀； 要定期更换水，保证水不变色，不产生异味。

8.每天至少清洁一次楼梯和扶手，确保没有杂物、明显的灰尘堆积、污渍和明显的纸屑。比如灰尘较多时，增加清扫频率

9.走廊的玻璃窗、窗台至少每周清洁、清扫一次，确保干净，无积尘、无污渍、无乱贴。

10 电子防盗门、信箱、电表箱、宣传牌（玻璃及周边）、消火栓每半个月清洁一次，确保无污渍、无明显积尘，而且没有随机发帖。

11.标志和路灯确保没有灰尘、污渍和随意张贴的堆积。

12.公共通道、楼道灯、开关应每月清洁一次，确保无积尘、通透性好。 13、户外健身休闲设备每天清洁一次，保持清洁，无灰尘堆积和随意张贴。 14、雕刻品应每周清洁一次，确保无污渍、无明显积尘、无乱贴；季节）可以单独添加，以确保没有杂物、垃圾、污垢和排水。

1 6、消毒工作：

（1）灭鼠工作应在上半年和下半年进行一次。在此期间应注意： A. 操作人员必须戴手套、口罩，禁止裸手： B. 务必提前做好宣传工作，必要时在投掷场地悬挂明显标志； C、鼠药尽量放在隐蔽或角落；

(2) 5-10月每个月进行一次防蚊蝇工作。注意事项：

A.使用高效低毒的杀菌产品，按比例配制，按要求用背喷器喷洒； B. 喷洒 喷洒时应做好自身安全措施，穿长衣，戴口罩；

C.在公共场所喷洒时，尽量顺风喷洒，以减少对行人的影响。

（3）遇有特殊情况可增加灭菌工作次数，每次灭菌及宰后检查均应记录在《确定记录表》上。

花木养护规范

1．绿色化工每天下班后检查室内外花草，及时清除盆内黄叶、断枝、杂物，调整好花盆个别花草要及时更换已提前枯萎，以保护整个花坛的整体效果；每月松土一次，除草一次。

2.室内花的浇水量要根据盆泥的湿度来确定，喷水时注意不要溢出盆； ，根据春冬季天气情况，每1～2天浇一次水。

3.摆放鲜花前，喷洒广谱杀虫杀菌剂，杀死花盆泥中的蚊子，并注意对摆放的鲜花进行检查； 发现病虫害要及时喷洒。当没有特殊的跛行害虫时，要求每周喷洒一次花坛。

4.花卉每年施肥3-4次，施肥量由绿化行业确定。

5.在盆花摆放的后期，如果花盆中处于最佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1/3，则应设置为换花，如果待换花的比例在某花坛超过1/2，需全部更换。

6.你应该做好爱花的工作。如有损坏，应指示您按价格赔偿。 草坪维护规范

1。草坪浇水视天气情况而定，原则是不会缺水枯萎。

2.草坪需要改良时，应在铲除草坪的地方松土，施用改良肥。水。

3.根据施肥周期和施肥方式，根据草种和肥料的不同进行施肥，为草坪提供必要的养分。 4. 雨停草干时...应修剪草坪，一般春夏3个月一次，秋冬4个月一次，并做好记录。同时。 5、根据草坪的生长情况，在草坪上喷洒农药（突发病虫害要及时喷洒农药）。发生事故时的良好保护装置。

6.通过人工除草装置除草，定期对草坪进行除草，使整片草坪无明显杂草。

7。草坪应每年打孔一次，根据草坪的生长密度，每隔1-2年疏草一次，同时清除土壤碎屑和草渣。

8.严禁在草坪上停车玩耍。

9.严禁在草坪上泼洒污水、倾倒垃圾和焚烧物品。 害虫防治条例

1．植树造林要根据季节、气候和病虫害活动规律制定详细的防治计划。防治计划应包括：

A. 年度和季度虫害防治计划； B、虫害发生时的处理方案和用药方案； C. 虫害防治成本预算计划。

2.坚持预防与预防相结合的原则。 发生病虫害时，应及时进行有效处理，尽可能防止其传播。

3.造林要熟悉社区中经常出现的昆虫和病原菌。

4.园林病虫害防治方法应为减少病虫害来源，选择抗虫品种，选用化学农药防治；

5.绿色化工喷洒农药时必须穿长衣、长裤、手套和口罩，站在上风口严格按照说明书操作，均匀喷洒农药，防止农药重复发生。在使用有害或较少药物的地方，喷洒药物时应降低低压和枪口，并妥善保管农用花卉，以防发生意外。

6.植物使用后，不要定期观察防治效果。对发生药害或治疗效果不佳的，应查明原因并采取相应的补救措施。备案见《病虫害防治登记表》，并报档案室管理。 7、管理处应每月对小区病虫害防治情况进行一次检查，并对防治效果做出相应评价。

树木和灌木养护规范

l．每年12月和2月用树枝剪、绿篱剪等工具修剪树木，剪去徒长枝、并发枝、下垂枝、枯枝等，并适当修整树冠保持形状、形状应该每两个月修剪一次树的形状以保持形状。

2.每年冬天用绿篱机、绿篱剪等工具清理枯枝、弱枝、徒长枝和修剪枝条； 为了造型灌溉的生长季节，应每25天修剪一次，以保持树冠丰满，枝条美观。

3.树木每年施一次有机肥或复合肥； 观赏用小灌木，冬季每年施肥一次，每年5-6月追施复合肥。

4。 小区内的乔木、灌木每月喷一次农药（突发病虫害要及时喷药），注意喷药在树的叶背上。 和根茎，喷洒时注意风向，以保护员工和周围人员的安全。

5. 不要在树木和灌木上晒衣服，这样会压坏树枝，影响社区的面貌。

物业公司管理规章制度(篇5)

物业管理公司规章制度

1．按规定时间上下班，不得擅自离开办公室。

2.工作中不要喝酒、抽烟、打瞌睡、看报、看书、听收音机等与工作无关的事情

。

3.每天工作时间，着装要整齐得体，佩戴员工工卡，认真完成本职工作

。

4.遇到恶劣天气时，管理人员必须按时上班，做好一切预防工作，保护社区公共财产安全。

5.服从上级指挥，完成交办的任务。

6.注意各种公用设备有无损坏、污渍，并通知相关人员进行维修、清洁。

必要时需协助维修。

7.在执行各种任务时，一定要有礼貌，记住“服务第一，礼貌第一”。

8.热情接待来访者，详细记录住户投诉，迅速处理。 如果不属于自己的责任范围

，立即通知相关人员处理。立即向上级报告情况。

9.小区公共区域的钥匙，如：电梯房、单元门、阳台门等，必须妥善保管，以备不时之需。

使用。如需外接钥匙，必须登记借款人姓名和身份证，使用后及时归还。

行政办公规章制度

1．执行物业管理公司及上级领导下达的指示、指引和政策，贯彻落实公司的

各项工作指示；

2.负责公司所有文件的管理和运作；负责公司各类公文的管理

起草、审阅、印刷、分发及文件管理。

3.负责社区治安安全的巡查；

4.检查小区清洁卫生，确保小区整洁美观；

5.检查和监督住宅建筑和机电设备的维护；

6.负责员工宿舍的内部卫生和日常管理；

7.做好员工培训考核、考勤、记录；

8.做好与其他单位的公关工作和来访人员的接待工作；

9.负责制定管理处办公用品及各类物资的采购计划并实施采购

10.负责公司所有公共财产的管理；

11.协助其他部门处理突发事件，快速高效地完成领导交办的任务

其他事项。

1.认真受理和处理居民对管理服务的各类投诉。

2.耐心解答居民的各种询问，为居民提供尽可能多的便利。

3.接收居民各类维修申请，安排相关人员落实，跟踪服务流程，及时进行服务质量回访。

4.接收、转交业主（住户）家庭房装修申请，并登记备案。

5.所有者（居民）数据文件必须由专人创建和管理。

6.出具放行单，供业主（居民）按规定将贵重物品移出小区。

7.完成上级交办的其他任务。

1.保安人员必须穿着制服、规定的设备和工作证。

2.上岗时认真检查设备设施，做好“四防”（防火、防盗、防损、防自然灾害），立即发现不安全因素。查明情况，排除险情，及时向主管汇报。

3.熟悉本岗位的工作任务和工作程序，在执勤过程中要以敏锐的眼光，注意发现可疑的人、事、事，防止案件和事故的发生。力求做到万无一失。

4.爱护设施、设备和公共财产。社区内所有设施和财产不得随意移动或乱用。熟悉小区消防系统和消防设备的安装位置，熟练掌握。遇到突发事件时，能正确处理各种消防器材的使用。

5.坚守岗位，提高警惕，认真处理岗位上发生的各种情况，做好记录，对被发现违法犯罪的犯罪嫌疑人坚决抓捕。

6.遇有突发事件和重大事件，请及时向主管报告。

7.严格执行轮班制。

8.积极向业主（居民）宣传守法治安知识。

公共卫生规章制度

1.清洁工必须按时清洁小区走廊、走廊、电梯等公共区域。

2.建议居民不要在走廊、楼梯等公共场所放置垃圾桶或垃圾袋，以免造成

小区整体环境，堵塞通道。

3.如发现楼道或楼梯间有杂物遗留，应建议业主将垃圾移至楼下

垃圾箱。如果找不到住户，除了由保洁员清理外，还需要在管理处的记录簿上登记，向上级报告。

4.如发现屋顶等公共场所有污水，应立即清理干净，以免蚊虫滋生。

5.如发现属于建筑物的污水管道堵塞或破裂，应立即作出安排。

6.如果发现空调滴水或发热量大、噪音大，请尽快劝业主处理，

以免影响邻居和社区卫生。

7.必要时告知或口头劝告居民不要将垃圾扔出窗外，这不仅影响卫生，还可能撞到路人。

身体；也不要将可能造成堵塞的杂物放入污水管道。

8.上户水管破裂，下层天花板渗水，应通知上户维修

如无结果，详细记录及请上级处理。

9.如有家庭不顾公共卫生，经反复劝告仍无改善的，应做好详细记录

并上报上级部门处理。